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陈劲松：底部系列之一“哭泣曲线” 发布时间：2024-09-03

房地产过往的微笑曲线

大家都熟悉产业“微笑曲线”，即：

在分工协作的产业中，高位获利的不是制造组装，而是前端的产品技术、专利和后端市场营销的品牌服务。

说到房地产，虽然也有产品的研发创新和后端的营销服务，但在市场畅旺和泡沫年代，事实上这一前一后两方面都处于弱势，或者说分工也不是必然，更类似于“哭泣曲线”，如果按国际通行将开发商称之为“建商”，即：

这可以从上市的“建筑设计”、“开发”和“营销代理”的过去十年的年度报告中得到证实。

我要说的并不是房产开发过程中的行业分工，事实上中国大型开发企业也将研发设计、施工、营销都整合了，也看不出太明显的规律。

其实放大范围，行业的前端是“土地”的供给者，行业的后端实际上是“银行”，因为这两端才是行业的核心资源，更何况银行还要收二三十年的按揭贷款。

这样一来，行业的“微笑曲线”应该如下：

这个曲线可以从上市开发商的年报、地方的土地收入和银行的利润中得到证实。此处就不罗列数据了。

从过往这张“微笑曲线”看，开发商只不过是“制造、组装”环节，是终端市场中钱的“搬运工”：一方面将一半以上的收益搬去买地和税费；一方面给银行和金融机构打工。

微笑和哭泣的次序

既然开发商只是钱的“搬运工”，他为什么还乐此不疲的扩大规模呢？因为作为“搬运工”，其实挣的是每件货物的搬运费，只有运更多的货，才能挣更多的“计件工资”总额。

开发商们本钱有限，想扩大运货量，让大家批发更多的货是关键，怎么办呢？加杠杆，借贷扩张就是部分聪明开发商的必然选择，同时加快货运效率，也就是“高周转”，虽然每件货物挣的钱还不如以前多，但件数多了。

出让土地的地方政府看到这种情况，当然就会提高货物的批发价，表现在过去的数据就是土地出让金大幅提高而出让土地的面积增速却远没有那么高，这是符合“经济人假说”的；银行因有抵押的货物，而且“一鱼三吃”（拿地，在建，按揭），也对此乐不可支。

当环境突然间反转呢？比如“三道红线”一出，也就是支持庞大规模的资金要提前还贷的时候，“微笑”即转为“哭泣”，即：

开发商因“高杠杆高周转”中的两高不在，就率先“哭晕在厕所”，这已不必再多提；笑的最早的地方政府货也出不去了，是时因“备货”土储、开发新城、大搞基建也借了银行的银子，成了第二个悲伤难耐的人。

现在大家都望向哭泣曲线高处的挣了房地产三十多年钱的笑到最后的银行了。

悲欣交集中的生态链

有人反对说，最先哭泣的不应该是掏空6个钱包的小业主们吗？

不应该是给开发商提供服务和产品而拿不到“应收款”的下游供应商吗？

当然是，“覆巢之下，岂有完卵”，我这里主要是指眼泪的“量级”，同时我们相信在“保交楼”和法制下，时间换空间，能有个适当的解决。

但是小业主和供应商问题的解决，依然要仰望处于高处的银行。

整个资产负债表衰退的过程中，相互影响的生态链其实非常脆弱。生态链不崩盘的最重要的因素就是“水”和“气候”，而银行的金融政策就是！